Lorsque vos parents décèdent, vous pouvez vous retrouver chargé de vendre leur maison – et si vous avez des frères et sœurs, avec un peu de chance, ils vous offriront leur aide sur ce plan. Le problème est que, de la même manière que vous vous êtes tous chamaillés pour savoir qui avait la meilleure chambre ou plus de jouets en grandissant, vous pourriez vous retrouver embarqué dans un tout nouveau type de querelle familiale en tentant de vous décharger de ce bien immobilier chargé de bagages.
Au mieux, la vente pourrait se transformer en un véritable casse-tête. Et au pire, des problèmes non résolus datant de l’enfance pourraient refaire surface et déchirer votre famille.
Voici comment naviguer dans la vente d’une maison avec vos frères et sœurs sans drame – ou en vous battant les uns contre les autres au sol comme vous le faisiez lorsque vous étiez enfants.
Première chose : faut-il la vendre ou la garder ?
Un avocat explique que le problème le plus courant en matière de succession est qu’il y a généralement un frère ou une sœur qui ne veut pas vendre. Ce frère ou cette sœur peut préférer que la propriété reste dans la famille ou qu’elle soit louée.
« Le défi est que cela met essentiellement tous les frères et sœurs dans un partenariat commercial ». Et les choses peuvent rapidement se gâter.
Il y a un risque que les frères et sœurs se retrouvent dans la même situation.
Si les frères et sœurs s’entendent pour garder la maison, ce qui se passe généralement, c’est que la charge de travail n’est pas égale – peut-être qu’un des frères et sœurs vit dans un autre état que celui de la maison – et bientôt, les frères et sœurs se retrouvent à se battre pour l’argent ou le temps passé à s’occuper de la maison.
« C’est pourquoi il est généralement préférable de vendre la propriété et d’utiliser ces fonds pour acheter des investissements individuels ou simplement garder les bénéfices ».
Qu’est-ce qu’il faut faire si l’un des frères et sœurs refuse de vendre
Si l’un des frères et sœurs veut garder la maison, il peut racheter les autres pour leur part de la juste valeur marchande de la maison. Cependant, si le rachat n’est pas une option, même un seul frère ou une seule sœur a généralement le droit de forcer la vente, même si la majorité s’y oppose.
Il s’agit d’un processus appelé « vente forcée ».
Le processus est appelé « partage par vente », et le produit net est divisé entre les propriétaires.
« Généralement, la propriété sera vendue lors d’une vente de shérif, qui est une vente ordonnée par le tribunal le plus souvent utilisée dans les ventes aux enchères de forclusion ». L’offre minimale gagnante doit généralement correspondre à au moins deux tiers de la valeur d’une maison. Par exemple, une propriété d’une valeur de 200 000 euros peut se vendre pour 133 333 euros.
Pour autant, un partage par vente n’est guère idéal, puisque vous pourriez avoir vendu la maison au prix du marché et gagner beaucoup plus ! C’est pourquoi les frères et sœurs doivent faire tout leur possible pour coopérer afin d’éviter un drame judiciaire.
Les parents doivent faire preuve d’un esprit de coopération.
Déterminez si vous voulez vendre la maison telle quelle ou au prix fort
L’agent immobilier et avocat conseille aux frères et sœurs d’avoir une discussion pour décider dans quel état vendre la maison – en l’état ou rénovée.
Vendre une propriété en l’état signifie sauter les améliorations et se contenter d’un prix demandé plus bas. Il peut être judicieux de vendre la maison en l’état si les frères et sœurs vivent loin et ne peuvent pas superviser les améliorations apportées à la maison avant la vente.
Une autre considération est de savoir à quel point la maison est une épave désuète.
« Lorsque seule une rénovation de fond en comble a du sens, en l’état est la meilleure option ». Les rénovations majeures demandent du temps, de l’argent et de la patience, pour lesquels une partie ou la totalité de la fratrie peut avoir des capacités limitées.
Si les rénovations sont faciles et permettent d’obtenir un prix de vente plus élevé, faites-les. Si seul un petit nombre de réparations est nécessaire – par exemple, la peinture ou le remplacement des appareils électroménagers – il est logique de faire. Celui qui paie pour les améliorations devrait obtenir un remboursement à la clôture.
Vous ne pouvez pas vous mettre d’accord sur un prix ? Demandez une évaluation
Le sentiment qui entoure la maison familiale peut obscurcir l’idée que se fait un frère ou une sœur de la valeur réelle de la maison. La solution ? Faire évaluer la valeur de la maison pour éviter une « débâcle » familiale, explique la fondatrice et PDG d’une société de conseil en marketing.
Les évaluateurs travaillent généralement pour les prêteurs dans le processus d’achat d’une maison pour décider si une propriété vaut la peine d’être soutenue par un prêt immobilier. Mais ils peuvent aussi travailler pour les vendeurs de maison, en arrivant à un prix juste pour la maison.
C’est vrai, l’agent immobilier avec lequel vous travaillez peut aussi suggérer un chiffre basé sur des comparables. Mais un évaluateur objectif, qui ne travaille ni pour les acheteurs ni pour les vendeurs, arrivera avec la valeur réelle de la maison aux yeux d’une banque, le tout pour environ 300 à 400 euros. Cela pourrait valoir la peine de faire cette dépense.
Si vous décidez de vendre, choisissez une personne de référence
Nous connaissons tous l’adage selon lequel il y a trop de cuisiniers dans la cuisine. Les frères et sœurs devraient donc décider d’une personne de référence qui communiquera à la fois avec la famille et l’agent immobilier, et gérera généralement la transaction du côté de la vente. Si plusieurs frères et sœurs donnent des instructions, votre agent et les acheteurs potentiels peuvent obtenir des informations contradictoires qui pourraient faire dérailler la transaction.
« Lorsque ma mère est décédée, elle nous a laissé, à moi et à mes deux frères et sœurs, un appartement en Floride dont personne ne voulait ». Elle conseille de communiquer exagérément avec la famille pour éviter les conflits ou les malentendus.
Il n’y a pas d’autre solution.
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